近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗金(jīn)年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗mù)剩余(yú)期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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